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formula riguardante le %

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formula riguardante le %

Postdi Alessandro999 » 28/09/21 16:36

Buongiorno a tutti, scusate ma ho dei problemi con una formula, vi elenco il problema ...

A titolo di esempio: supponiamo che pippo acquisti una casa e faccia qualche lavoretto di ristrutturazione per poi rimetterla in vendita a 130.000 euro, per guadagnare un + 15% dall' operazione, qual è la formula che identifica il valore che con un + 15% porta ad un valore esatto di 130.000 euro ?


ecco dove sbaglio grossolanamente io, :oops:


130.000 * 0,85 = 110.500 euro


110.500 * 0,15 = 16.575


110.500 + 16.575 = 127.075 euro


C' è qualcuno che per cortesia può dirmi la formula che serve per trovare la cifra che aumentata del 15% dà come risultato 130.000 euro esatti (che come si vede dal mio esempio non è 110.500)


mi rendo conto della scempiaggine nell' esempio dove prendo in esame l' 85% di 130.000 e poi un 15% da 110.500, due quantità di denaro diverse, ma è per fare un esempio e per farmi capire. Ci sto girando attorno senza venirne a capo, e non riesco a trovare su google una risposta sicuramente perchè non so esprimere bene io la domanda, mi riporta a calcoli che non mi danno come risultato la risposta che cerco, non capendo il calcolo corretto non riesco a scrivere la formula :(

grazie mille e scusate della domanda.
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Re: formula riguardante le %

Postdi Alessandro999 » 28/09/21 17:28

Per intenderci, la cifra che la formula dovrebbe calcolare è 113.043 poichè questa aumentata del 15% porta a 130.000.

Quindi se in cella A1 abbiamo il valore di 130.000 euro e in cella B1 abbiamo 15%, in C1 che formula va scritta per ottenere come risultato 113.043 euro ?

grazie mille per l' attenzione.
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Re: formula riguardante le %

Postdi Marius44 » 28/09/21 18:47

Ciao
Io proverei così

C1 =A1-A1*B1+A1*B1

Fai sapere. Ciao,
Mario
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Re: formula riguardante le %

Postdi Anthony47 » 28/09/21 19:17

Non so se l'abbia gia' detto Mario :D (ultimamente mi capita spesso!) , io farei
Codice: Seleziona tutto
=A1/(1+B1)
(sulla base del risultato atteso, perche' mi pare che la descrizione vada a zig-zag)
E' come calcolare il prezzo con /senza Iva.

Ciao a tutti
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Re: formula riguardante le %

Postdi Ricky0185 » 29/09/21 08:34

=+A1/(100+B1)*100
Ciao
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Re: formula riguardante le %

Postdi Alessandro999 » 29/09/21 09:44

Buongiorno vedo le due risposte grazie ad entrambi, nel dettaglio la formula corretta per il calcolo è quella di Anthony.

=A1/(1+B1)

Vorrei però chiedere se possibile un upgrade, sarebbe l' inclusione della tassazione. per capirci faccio un esempio dettagliato.

Il nostro solito Pippo Baudo :) , decide di fare un operazione immobiliare è acquista un immobile come persona fisica e agevolazione prima casa, per poi rivenderlo sapendo che il valore degli immobili limitrofi di grandezza analoga si vendono in un breve periodo ad un prezzo medio di mercato di 130.000 euro, Pippo dalla sua operazione vuole guadagnare il 15%. Bene, a questo punto Pippo con la formula di Anthony alla mano calcola che fra costi di acquisto dell' immobile, ristrutturazione, imposte di registro, notaio, agenzia immobiliare e spese varie non deve superare 113.043 euro, perchè così rivendendo a 130.000 euro otterrebbe 16.957 euro di profitto che corrispondono esattamente al suo obiettivo di guadagno del 15% sul capitale impiegato. Però a questo punto sorge un problema, si accorge che nel rivendere l' immobile deve pagare una tassa del 26% sulla plusvalenza (perchè per legge si applica se non sono trascorsi almeno 5 anni dalla data del primo acquisto) e questo fatto abbatterebbe il guadagno dal 15% al 11,1%


16.957 * 0,26 = 4.409 euro

16.957 - 4.409 = 12.548 euro

(12.548 € / 113.043 €) * 100 = 11,1 %


Pippo dunque, senza usare modi rudimentali, vorrebbe modificare la formula per inserire anche questo parametro e trovare qual' è il capitale da impiegare che consideri anche la tassazione sulla plusvalenza dovuta allo Stato, in modo che il prezzo finale di rivendita di 130.000 euro comporti un guadagno netto "reale" del 15%

Pippo sà che il 26% di prelievo sul 15% lordo pesa per il 3,9% ma non sà come inglobare questa informazine sulla formula di Anthony (ovviamente si è accorto che non basta fare 15+3,9 perchè come al solito i conti non gli quadrano, su un investimento di 109.335 euro avendo un gudagno lordo di 20.664 euro sarebbe tassato per 5.372 euro abbattendo il guadagno a 15.292 euro, che su 109.335 euro di capitale investito corrisponderebbe al 13,98% e non al 15% di profitto che gli piacerebbe ottenere)


Grazie mille se siete arrivati alla fine di questo pippone su pippo, spero sia possibile una risposta, grazie ancora.
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Re: formula riguardante le %

Postdi Anthony47 » 29/09/21 12:02

Allora secondo me ti serviva piu' la formula di Mario che la mia, perche' la mia risponde risponde alla domanda posta mentre quella di Mario risponde al bisogno espresso.
Comunque...
Ora la nuova domanda è "sapendo il il costo complessivo C, quale dovrebbe essere il prezzo di vendita V, sapendo che sugli utili della vendita bisogna pagare imposte pari a U% e che si vuole ottenere un margine netto pari a M%?
La risposta è:
Codice: Seleziona tutto
V = C*(1-U%+M%)/(1-U%)

Come dimostrato nell'immagine che segue:
Immagine
(in colonna D sono visualizzate le formule di colonna B)

Quindi se il costo era 113.043 e le imposte sull'utile e' al 26% il prezzo di vendita dovrebbe essere 135.958
Se invece le imposte sull'utile fossero 0% allora il prezzo di vendita sarebbe 130.

E' ora evidente che di questo modello il sig Pippo non ne puo' fare granche' uso, perche' se il prezzo di mercato (come dici tu) e' di 130 allora il suo prezzo di vendita sara' 130 e il margine netto sara' quel che sara'.
Come pure son sicuro che se il prezzo di mercato fosse arrivato a 150 il sig Pippo non avrebbe remore a vendere a 150.

Puo' allora essere utile il modello inverso:
-dato il prezzo di vendita e noto il costo del bene, quale sara' il margine, al netto di eventuali imposte?
La risposta è:
Codice: Seleziona tutto
M% = (V-C)*(1-U%)/C

Come dimostrato nell'immagine che segue:
Immagine
(in colonna D sono visualizzate le formule di colonna B)

Ciao

PS: parliamo di "margine", ma credo che in commercio il Margine sia calcolato rispetto al prezzo di vendita piuttosto che rispetto al Costo del prodotto; forse sarebbe piu' utile, se raffrontiamo il margine al Costo, parlare di mark-up o maggiorazione.
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Re: formula riguardante le %

Postdi Alessandro999 » 29/09/21 15:43

Grazie Anthony per le varie spiegazioni ed esempi.

"Quindi se il costo era 113.043 e le imposte sull'utile e' al 26% il prezzo di vendita dovrebbe essere 135.958
Se invece le imposte sull'utile fossero 0% allora il prezzo di vendita sarebbe 130."

Giusto, Pippo dovrebbe rivendere a 135.958 euro, ma l' agente immobiliare fa notare a Pippo che così i tempi di rivendita si allungano perchè lo street price (rivendita veloce in tempi celeri) è di 130.000 euro (ovviamente qui la differenza con il nostro esempio è piccola, ma non dobbiamo dimenticare che se l' immobile fosse più grande con un valore base di rivendita più elevato la maggiorazione inciderebbe molto di più sdal punto di vista dell' acquirente ed allora l' immobile resterebbe invenduto per ancora più tempo! per questo motivo il prezzo di rivendita non si discute, per il fatto che è il prezzo dove si è certi (secondo un indagine di mercato fatta a priori) di rivendere l' immobile in breve tempo, cioè 2-3 mesi)


Dunque: Con le imposte sull' utile del 26% il costo di 113.043 euro (comprensivo di acquisto,ristrutturazione,oneri vari) fino a dove deve scendere per mantenere un guadagno del 15% netto vendendo la casa a 130.000 euro ?



RIEPILOGO PER CHI SEGUE LA DISCUSSIONE

in pratica Pippo desidera capire come guadagnare il 15% disponendo dei seguenti dati.


1) prezzo di rivendita fissato a 130.000 euro in linea con le stime di mercato per una rivendita veloce. (poi se riesce a vendere a più soldi ben venga, questo è chiaro per tutti, pippo farà un extra guadagno è stapperà più bottiglie di spumante)

2) sulla plusvalenza ottenuta con la rivendita c'è un' imposta del 26%

3) obiettivo (abbiamo supposto) fare il 15% netto dall' operazione.



Per cui: A Pippo serve una formula indicativa che gli consenta di sapere in anticipo qual' è la spesa massima che può sborsare fra acquisto immobile e spese varie, e che quindi non deve superare per garantirsi successivamente un ritorno netto del 15% con una rivendita ad uno street price di 130.000 euro. (la prima formula di Anthony andava anche bene, ma c'è l' inghippo della tassazione sulla plusvalenza che complica i piani di Pippo.)

Prima che qualcuno lo faccia notare, Sì lo so, sarebbe da inserire anche una variabile che contempli il costo dell' agenzia immobiliare sul prezzo di rivendita (diciamo per esempio il 3%).




CURIOSITÀ:

Ad esempio posto qui un immagine di esempio tratta da un manuale di un notissimo formatore, che possiamo chiamare l'uomo arancione, e datemi voi un opinione sul suo insegnamento, io penso che sia enormemente superficiale, mi piacerebbe costruire un foglio excel con una formula più precisa.

Immagine
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Re: formula riguardante le %

Postdi Anthony47 » 29/09/21 19:12

Si però questi sono problemi di Algebra, non di Excel:
-scritta l'espressione che lega tra loro Margine, Imposte, Costo e Prezzo di Vendita si risolve volta per volta per trovare C oppure M% oppure V noti gli altri parametri.

Per il calcolo che chiedi (quale e' il Costo complessivo che, noto il Prezzo di vendita e considerando la tassazione dell'Utile, porti a un margine X?) la formula sarà
Codice: Seleziona tutto
C = V*(1-U%)/(1+M%-U$)

Come dimostrato nell'immagine che segue:
Immagine

(le formule usate in colonna B sono scritte in colonna D)

Ciao
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Re: formula riguardante le %

Postdi Marius44 » 30/09/21 06:23

Ciao
Mi son voluto cimentare a creare qualcosa di automatico
Inserire in
A1 "Vendita"
A2 "taxplus"
A3 "margine"
A4 "Costo"
e in colonna B i relativi valori.

Se in una delle quattro celle in col.C indicate un valore diverso (escluso la tassazione - lascio a te il compito di creare la formula)
vedrai che in colonna D verranno riproposti i nuovi valori.

Codice: Seleziona tutto
Option Explicit

Private Sub Worksheet_Change(ByVal Target As Range)
Dim v As Double, c As Double, t As Double, m As Double, valore As Double
Dim rg As Long
If Not Intersect(Target, Range("C1:C4")) Is Nothing Then
  Application.EnableEvents = False
  If Target = "" Then Range("C1:D4").ClearContents: Exit Sub
  rg = Target.Row
  valore = Target
  Range("C1:D4").ClearContents 'cancello precedenti
  Cells(rg, 3) = valore 'riscrivo il valore indicato
  'assumo i valori
  If Cells(1, 3) = 0 Then v = Cells(1, 2) Else v = Cells(1, 3) 'vendita
  If Cells(2, 3) = 0 Then t = Cells(2, 2) Else t = Cells(2, 3) 'tassazione
  If Cells(3, 3) = 0 Then m = Cells(3, 2) Else m = Cells(3, 3) 'margine
  If Cells(4, 3) = 0 Then c = Cells(4, 2) Else c = Cells(4, 3) 'costo
  If rg = 1 Or rg = 4 Then      'cambia vendita o costo
    m = Round(Abs(((c - v) - (c - v) * t) / c), 2) 'varia il margine
  ElseIf rg = 2 Then  'cambia tassazione
    Stop
  ElseIf rg = 3 Then  'cambia margine
    c = v * (1 - t) / (1 + m - t)        'varia il costo
  End If
    Cells(1, 4) = v
    Cells(2, 4) = t
    Cells(3, 4) = m
    Cells(4, 4) = c
  Application.EnableEvents = True
End If
End Sub


Fai sapere. Ciao,
Mario
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Re: formula riguardante le %

Postdi Alessandro999 » 30/09/21 10:44

Marius44 ha scritto:Ciao
Mi son voluto cimentare a creare qualcosa di automatico
Inserire in
A1 "Vendita"
A2 "taxplus"
A3 "margine"
A4 "Costo"
e in colonna B i relativi valori.

Se in una delle quattro celle in col.C indicate un valore diverso (escluso la tassazione - lascio a te il compito di creare la formula)
vedrai che in colonna D verranno riproposti i nuovi valori.

Codice: Seleziona tutto
Option Explicit

Private Sub Worksheet_Change(ByVal Target As Range)
Dim v As Double, c As Double, t As Double, m As Double, valore As Double
Dim rg As Long
If Not Intersect(Target, Range("C1:C4")) Is Nothing Then
  Application.EnableEvents = False
  If Target = "" Then Range("C1:D4").ClearContents: Exit Sub
  rg = Target.Row
  valore = Target
  Range("C1:D4").ClearContents 'cancello precedenti
  Cells(rg, 3) = valore 'riscrivo il valore indicato
  'assumo i valori
  If Cells(1, 3) = 0 Then v = Cells(1, 2) Else v = Cells(1, 3) 'vendita
  If Cells(2, 3) = 0 Then t = Cells(2, 2) Else t = Cells(2, 3) 'tassazione
  If Cells(3, 3) = 0 Then m = Cells(3, 2) Else m = Cells(3, 3) 'margine
  If Cells(4, 3) = 0 Then c = Cells(4, 2) Else c = Cells(4, 3) 'costo
  If rg = 1 Or rg = 4 Then      'cambia vendita o costo
    m = Round(Abs(((c - v) - (c - v) * t) / c), 2) 'varia il margine
  ElseIf rg = 2 Then  'cambia tassazione
    Stop
  ElseIf rg = 3 Then  'cambia margine
    c = v * (1 - t) / (1 + m - t)        'varia il costo
  End If
    Cells(1, 4) = v
    Cells(2, 4) = t
    Cells(3, 4) = m
    Cells(4, 4) = c
  Application.EnableEvents = True
End If
End Sub


Fai sapere. Ciao,
Mario




Ciao Mario ho importato il tuo codice in un foglio di calcolo e l' idea di automatizzare per ricalcolare al volo delle sezioni del foglio è interessante, al momento sto ragionando su tutte le voci da inserire per creare un foglio più o meno esaustivo, poi in seconda battuta vedo se riesco ad automatizzare alcune parti come suggerisci tu ben venga, allego file di base in caso qualche altro lettore di passaggio volesse dare un occhiata al volo al funzionamento del codice che hai proposto e suggerire qualcosa.

https://mega.nz/file/jNtiXAKa#QXIxEwqbY ... rmM_lEOZYI
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Re: formula riguardante le %

Postdi Alessandro999 » 30/09/21 11:04

Anthony47 ha scritto:Si però questi sono problemi di Algebra, non di Excel:
-scritta l'espressione che lega tra loro Margine, Imposte, Costo e Prezzo di Vendita si risolve volta per volta per trovare C oppure M% oppure V noti gli altri parametri.

Per il calcolo che chiedi (quale e' il Costo complessivo che, noto il Prezzo di vendita e considerando la tassazione dell'Utile, porti a un margine X?) la formula sarà
Codice: Seleziona tutto
C = V*(1-U%)/(1+M%-U$)

Come dimostrato nell'immagine che segue:
Immagine

(le formule usate in colonna B sono scritte in colonna D)

Ciao


Grazie Anthony, purtroppo facendo estrema fatica a fare questo tipo di calcoli algebrici, di conseguenza mi trovo in difficoltà anche se si tratta di formule da scrivere sulle celle all' interno del foglio di calcolo.

Per un PLUS se possibile, mancherebbe un ultima cosa e sarebbe perfetto, parlando di immobili l'unica cosa che è restata fuori è la provvigione all' agenzia immobiliare:

Nell' esempio con una vendita a 130.000 € il costo complessivo deve essere di 108.090 € che consente una % netta di guadagno del 15% ,e fin qui TUTTO OK

Ma se dovessimo aggiungere "un ultimo tassello" il compenso all' agenzia diciamo un 2% sul prezzo di vendita di 130.000 € che corrisponde a 2.600 €, a questo punto a quanto dovrebbe scendere il costo di 108.090€ per mantenere inalterata la % netta di guadagno al 15%?

Al momento considerando il compenso che si porta via l'agenzia immobiliare per la mediazione, il margine secenderebbe da 16.210€ - 2.600€ = 13.610€ che farebbe diminuire la % netta di guadagno al 12,59% e non più al 15%

Hai per caso idea su qual' è l' ultimo pezzettino di formula che risolva anche questo problema ? cioè nel nostro esempio a quanto dovrebbero scendere i 108.090 € ?

Comunque sia grazie mille.
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Re: formula riguardante le %

Postdi Anthony47 » 30/09/21 19:16

Per un PLUS se possibile, mancherebbe un ultima cosa e sarebbe perfetto, parlando di immobili l'unica cosa che è restata fuori è la provvigione all' agenzia immobiliare:
[...]
Hai per caso idea su qual' è l' ultimo pezzettino di formula che risolva anche questo problema ? cioè nel nostro esempio a quanto dovrebbero scendere i 108.090 € ?
Non c'e' "l'ultimo pezzettino di formula", bisogna riscrivere l'equazione che tenga presente anche di questo parametro e poi, con le ricche reminiscenze di algebra, calcolare il "Costo".
Manca pero' una informazione: la "Commissione di agenzia" riduce o no gli utili soggetti a tassazione?

Ciao
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Re: formula riguardante le %

Postdi Anthony47 » 30/09/21 21:23

Allora, mi sono portato avanti facendo l'ipotesi che la commissione di agenzia abbatta l'utile su cui si pagano le tasse.
In questo caso, aggiungendo A% (commissione di agenzia), si parte dall'espressione
Codice: Seleziona tutto
M%=(V-C-(V-C-V*A%)*U%-V*A%)/C


Risolvendo per C:
Codice: Seleziona tutto
C=V*(1-A%*U%-A%)/(1+M5-U5)

Come illustrato nel seguente specchietto
Immagine

Con A%=3%, sempre prezzo di vendita 130, U%=26%, il margine cercato del 15% si otterrebe con un costo del bene pari a 104.847.

Se A% e U% fossero 0% torniamo che il margine del 15%, con un prezzo di vendita di 130, corrisponde a un costo del bene pari a 113.043, come era nelle ipotesi iniziali.

Continuo pero' a chiedermi come fara' il prezzo di vendita ad essere sempre 130 indipendentemente dal valore intrinseco del bene...
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Re: formula riguardante le %

Postdi Alessandro999 » 01/10/21 09:05

Anthony47 ha scritto:Allora, mi sono portato avanti facendo l'ipotesi che la commissione di agenzia abbatta l'utile su cui si pagano le tasse.
In questo caso, aggiungendo A% (commissione di agenzia), si parte dall'espressione
Codice: Seleziona tutto
M%=(V-C-(V-C-V*A%)*U%-V*A%)/C


Risolvendo per C:
Codice: Seleziona tutto
C=V*(1-A%*U%-A%)/(1+M5-U5)

Come illustrato nel seguente specchietto

[. . . ]

Con A%=3%, sempre prezzo di vendita 130, U%=26%, il margine cercato del 15% si otterrebe con un costo del bene pari a 104.847.

Se A% e U% fossero 0% torniamo che il margine del 15%, con un prezzo di vendita di 130, corrisponde a un costo del bene pari a 113.043, come era nelle ipotesi iniziali.


Buongiorno Anthony, innanzitutto ti ringrazio per il tuo aiuto fondamentale, dopo aver letto il tuo post ho fatto delle ricerche stamattina presto e a quanto mi risulta le commissioni dell' agenzia si possono detrarre solo se in acquisto e in una certa misura, mentre in vendita non si possono detrarre. (comunque nella nostra singolare Repubblica ;) le cose spesso cambiano ad esempio fino a un paio di anni fà lo Stato tassava le plusvalenze immobiliari al 20%, poi ha deciso di ritoccarle al rialzo al 26% parificandole al livello della maggior parte delle plusvalenze finanziarie eccetto i titoli di stato. scusami questa pappardella... ritorno al dunque.)

INFORMATIVA: Ci sono comunque diverse tipologie di casi: Se può interessare, vedi questo link in merito.

https://bstudioimmobiliare.it/plusvalen ... mobiliari/

di cui alla voce (spese detraibili) riporto testuali parole...

"Un’altra categoria di costi che puoi detrarre dalla plusvalenza immobiliare è dato da tutte le spese notarili che hai sostenuto per l’acquisto dell’appartamento. Parliamo dei costi che hai pagato per stipulare il compromesso di vendita, e per il rogito, ma anche di qualsiasi altro tipo di costo che hai sostenuto per i servizi del tuo notaio. Le spese dell’agenzia immobiliare possono essere detratte ma solo quelle relative all’acquisto e non quelle sostenute per la vendita."

invece se può interessare queste sono le condizioni di detrazione (2021) per chi acquista.

https://www.idealista.it/news/finanza/e ... e-funziona


i due articoli 67 e 68 del TUIR, testo unico delle imposte sui redditi

https://www.brocardi.it/testo-unico-imp ... t_prec_top


https://www.brocardi.it/testo-unico-imp ... t_succ_top



Percui quando vendi serve la versione della formula dove i costi dell' agenzia non abbattono l' utile su cui si pagano le tasse.

Se ti è possibile va bene anche in una cella separata, oppure un idea potrebbe essere fare una formula in un unica cella con la funzione SE, dove in base alla selezione fatta dal consultante di una cella con convalida dati che contine due voci "con detrazione agenzia" e "senza detrazione agenzia" viene mostrato il costo complessivo richiesto. questo però non c'è problema posso farlo io, è un idea, non voglio condizionare, forse due formule in celle separate sono più gestibili in caso necessitino di ritocchi futuri (intesi per chi come me non si avvicia nemmeno lontanamente al tuo livello di programmazione)

In sintesi : Puoi inserire la variante con la formula senza la detrazione sulla commissione pagata all' agenzia ? grazie
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Re: formula riguardante le %

Postdi Alessandro999 » 01/10/21 10:05

Nel frattempo che attendo la tua supervisione con modestia ho provato io a tentoni, ti sembra corretta questa modifica o ti sembra che abbia delle criticità ?


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Re: formula riguardante le %

Postdi Anthony47 » 01/10/21 12:47

Hai fatto bene a provare...
Ma secondo me, se vendi a 130, ti e' costato 108.090, paghi commissioni per 3.9, paghi imposte per 5.697, allora il margine che ti rimane e' di 12.31, che rispetto a 108,090 fa poco piu' dell'11%

Il mio schema:
Immagine

Ho aggiunto D%, la "commissione detraibile" e aggiornato di conseguenza la formula da utilizzare

Se la commissione del 3% non e' detraibile (quindi impostando D%=0), allora il costo dovrebbe essere di 103.708

Attenzione: nello schema non c'e' nessun controllo che D% sia <= ad A%, devi essere tu che eviti di scrivere ad es. A%=0 e D%=3%

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Re: formula riguardante le %

Postdi Alessandro999 » 01/10/21 14:31

Anthony47 ha scritto:Hai fatto bene a provare...
Ma secondo me, se vendi a 130, ti e' costato 108.090, paghi commissioni per 3.9, paghi imposte per 5.697, allora il margine che ti rimane e' di 12.31, che rispetto a 108,090 fa poco piu' dell'11%
Il mio schema:
[. . . ]
Ho aggiunto D%, la "commissione detraibile" e aggiornato di conseguenza la formula da utilizzare
[. . . ]




Grazie per la risposta e per la tua indiscussa competenza a 360°, ora sono più tranquillo e vado avanti cercando di costruirci le altre voci attorno per creare un piano economico, nel caso di eventuali inconvenienti riprendo il thread. Buon proseguimento di giornata Anthony. :)
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